Инвестиции в глэмпинги: как все устроено

Глэмпинг — это разновидность кемпинга, объединяющая в себе комфорт гостиничного номера с возможностью отдыха на природе. По сути, это синергия нескольких бизнесов, когда номерной фонд объединяется с «точками притяжения» в виде спа-комплексов, ресторанов и тд.  

При этом доходность эко-отелей сильно превышает то, что могут предложить другие объекты девелоперского бизнеса. Условную «комфортабельную палатку» можно сдать в аренду за 20-30 тысяч рублей в сутки и ни у кого не возникнет возражений или вопросов относительно «дороговизны». В то время как у апартаментов такого же ценового сегмента (4-5 звезд) средняя окупаемость примерно 20 лет при стоимости квадратного метра от 800 тысяч до 4 млн.

Обычно создатели глэмпингов руководствуются красотой земельного участка, его местоположением, однако критерии выбора должны быть другие. Например, из более чем 2000 просмотренных земельных участков нашу проверку прошли не более тридцати. Основная задача организаторов подобных проектов — построить объект и начать быстро его окупать, желательно, за три года. Поэтому сейчас самое распространенное предложение на рынке — это глэмпинги, построенные на участках, взятых в аренду и зачастую на землях сельскохозяйственного назначения, нацпарка, лесфонда, где нельзя строить ничего капитального. 

Схема реализации подобных проектов проста: предприниматель обращается в органы местного самоуправления (градостроительный или архитектурный департамент) с просьбой выдать разрешение на некапитальное строительство. Департамент отказывает, уведомляя, что если строение некапитальное и прочной связи с землей не имеет, значит, и разрешительную документацию получать необходимости нет.

Вот только никто не сообщает департаменту, что таких строений на земельном участке будет 20 и они будут сдаваться в аренду как отельный комплекс и предлагаться инвесторам с обещанием доли и прибыли.

Впоследствии у администрации возникают вопросы по использованию этого комплекса, начинаются суды и дело зачастую доходит до сноса. Сейчас пока суды и сносы не вышли в публичное поле, но скоро нас накроет настоящая волна подобных разбирательств.

Как предприниматели выходят из положения:

1. Заключают договор аренды земельного участка. Но в подавляющем большинстве случаев эта земля не подходит для ведения бизнеса в виде глэмпинга или отеля.

2. Получают отказ в разрешительной документации с указанием, что их строение не является капитальным, а значит, в разрешении на строительство нет необходимости.

3. Предлагают инвесторам купить целиком или в долях некапитальное, не регистрируемое на этом арендном участке строение по агентскому договору или в ипотеку. 

4. Предлагают взять этот объект в управление и вместе получать рентный доход.

Логика реализаторов проекта следующая: участок находится в аренде, если начинается суд, то все вопросы адресуются собственнику участка, а не тем, кто его арендовал. Собственник земли получает арендную плату, а если администрация предъявит претензии, то он попросит перенести или снести постройки. Так что единственный, кто оказывается крайним, — это инвестор, купивший не капитальное каркасное строение или палатку по агентскому договору. 

Сафари-тент с отделкой стоит сегодня максимум 2,5 млн рублей (без отделки 700 тысяч рублей), но продается инвестору за 6-8 млн. То есть если он соберется его перепродать, цена будет гораздо ниже. Плюс у инвестора обычно есть иллюзия, что он может увезти объект с участка. Но все, что находится на земле собственника — принадлежит собственнику, так что сможет ли инвестор забрать свое строение с чужого земельного участка, под большим вопросом. При этом зачастую одна «палатка» принадлежит десятку инвесторов. Продать свою долю в этом случае — задача не из простых. И это только верхушка айсберга. 

1. Если земля, на которой располагается глэмпинг, арендованная, дальнейшее общение можно прекращать: частный арендодатель в любой момент может передумать, а договоры с нацпарком и лесфондом зачастую запрещают вести коммерческую деятельность. Как все должно быть: есть определенное юридическое лицо, на балансе и в собственности которого находится земля и все расположенные на ней строения. При этом доля каждого владельца актива в рамках этого юрлица постоянно растет, и он может ею распоряжаться, как хочет. То есть комплекс находится в руках тех, кто заинтересован в его развитии. 

2. Вид разрешенного использования (ВРИ) должен соответствовать деятельности, которая ведется на земельном участке. Юридического понятия «глэмпинг» не существует. Есть апартаменты, отельные номера, гостевые дома. Поэтому самый главный вопрос к создателям глэмпинга: «как что вы это сдаете», ставит многих в тупик. Администрация, кстати, чаще всего тоже не в курсе: строения комплекса не зарегистрированы и поэтому нельзя однозначно сказать, насколько они подходят и безопасны для проживания в них людей. Поэтому администрация обычно принимает решение ограничить деятельность объекта как потенциально опасного, и юридический отдел начинает процедуру признания объекта самостроем со всеми вытекающими. Именно поэтому, например, мы реализуем проекты в виде недвижимости (комплексов капитальных строений), которые можно сдавать в качестве глэмпингов. Кстати, еще один важный момент — модульные домики невозможно застраховать в отличие от капитальных строений. 

3. Глэмпинг — это всегда поиск компромиссных решений, поиск правильных сочетаний земли и того, что на ней реализуется. Всё это требует знаний, компетенций и гибкости. Поэтому команда должна быть из мира строительства. Люди с опытом строительства, насмотренностью, а главное — мощной генподрядной структурой. В мире глэмпингов таких компаний единицы, обычно используется бригадный метод строительства: несколько бригад, слабо связанных друг с другом, огромное количество подрядчиков (одни нарисовали, вторые думают, как это построить, третьи электрику тянут, четвертые отделкой занимаются, а организаторы ездят на строительный рынок докупать гвозди). Все это не лучшим образом сказывается на сроках, бюджете и, как итог, — эксплуатации. Так что хороший результат могут гарантировать только компании, в составе которых есть собственное архитектурное бюро, конструкторский департамент, отдел централизованного снабжения, проектно-сметный отдел, ПТО, отвечающее за качество и сроки строительства и так далее.

4. Должна быть понятная стратегия монетизации. Инвестору важно понимать, на чем объект зарабатывает, какие сценарии отдыха предлагает. Например, мы считаем, что общепринятое понятие «целевая аудитория» применительно к этой сфере совершенное порочно. Правильнее ориентироваться на сценарий отдыха, потому что клиент может приехать один в поисках уединения, или со своей девушкой, с семьей и ребенком, с родителями или сослуживцами, на день рождения или свадьбу и тд. Это будут разные сценарии отдыха, но с одним и тем же конкретным клиентом. Поэтому важно, чтобы комплекс был спроектирован с учетом комфортной эксплуатации для всех этих сценариев отдыха. В палатке площадью 24 квадратных метра или в «каркаснике» без места для вещей большая часть сценариев просто невозможна.

5. Должен быть понятный статус инвестора (например, совладелец с правом получения прибыли) и легкий выход из проекта. По части выхода все просто: это когда все устроено таким образом, что актив может быть продан в любой момент, чему способствует (подытоживая все вышесказанное):

• капитальные строения с кадастровыми номерами и возможностью их застраховать;
• вид разрешенного использования земельного участка, подходящий к тому, который будет вестись на этом объекте
• не типовая, а самобытная и уникальная архитектура. Дома для всесезонного проживания (не палатки без отопления).
• команда из строительства, популярное место и прозрачные цифры.

При соблюдении этих условий бизнес может приносить стабильный доход, который будет гораздо выше, чем, например, апартаментный. Наш опыт тому ярчайшее подтверждение.